01 | 万科，行业吹哨人

作为中国房企的扛把子，万科的一举一动牵动着很多房企与购房者的目光，毕竟这个房企过去多年的许多言论，都被验证是正确的。

比如它在2018年，房地产市场还是如日中天的时候，就高喊“活下去”。其意图，是在告诉房企，要改变此前的激进战略，走稳健之路。

然而，当时大多数房企对此都充耳不闻，结果不出万科所吹哨的那样，如今无论是头部房企还是品牌房企，活下去成了刚需。

万科自身战略做出调整，成功完成了突围。尽管在当下的大环境下，万科的销量也不免遭受重挫，但财务非常健康。而当初与万科争雄的恒大、碧桂园与融创，现在都是一堆烂摊子，忙得焦头烂额。

万科当初的那声“活下去”，已经成为了振聋发聩的时空回响，如今仍在余音绕梁。

再比如去年，万科先是发布了《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。

然后又在11月份召开的股东大会上，再次放出言论，市场尚未清晰，明年（指2022年）的市场，可能会比今年（指2021年）更糟。并且主动下调了销售目标。

结果又被应验了。克而瑞数据显示，2022年前五个月，全国百城商品住宅成交面积合约1.16亿平方米，同比下降51%。这个降幅相较2020年与2019年同期分别下滑24个和38个百分点。

由此，万科被业内称之为“行业吹哨人”。

不得不佩服万科的先见之明，它的这种预见性，或许来自其高屋建瓴、高处不胜寒的直觉使然，毕竟站得高，看得远，看得全面。

02 | 万科又吹哨，楼市已经触底

最新，万科再次吹响了行业哨声。

6月28日，在召开的股东大会上，万科再次发出预判，其主要观点如下：

1、放眼全社会，房地产一定不是最艰难的行业

2、短期房地产市场已触底，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。

第一句话，毋庸置疑，在当下的大环境下，比房地产更艰难的行业，大有人在。去年被打趴下的教培行业，就是其中之一。

尽管新东方最近凭借着东方甄选直播出圈，股价随之高扬。媒体对于俞敏洪的吹捧报道铺天盖地。

但显然，这只能视作一个水花而已，并不能由此逆转新东方的局面。在出圈之后，股价上扬之后，不少大股东卖出新东方股票，股价又回吐了不少，就是一个佐证。

房地产当然艰难，但相比于教培行业，还得让位。

很多人之所以认为房地产是最困难的行业，是因为房地产牵扯面更广泛，且时刻处在新闻话题的C位。再加上每天都有各城市的放松大招，房企又时不时制造出一些花里胡哨的营销方式，让人不得不关注。

房地产的困难在于，企业融资难，还债压力大，房子难卖。

克而瑞数据显示，根据在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至5月末的目标完成率不足30%，有近半数企业甚至不足25%，年内货值供应及销售去化压力放大。

为了推动卖房，为了冲击半年报，最近一段时间以来，开发商出尽了新奇招数。

比如建业在河南的两个项目分别推出了“小麦换房”、“大蒜换房”活动，保利在连云港的一个项目推出了“买房送200斤土猪”活动，新城控股在南京的一个项目推出了“西瓜换房”活动。

万科第二条判断认为，楼市已经筑底，且郁亮预计，6月新房成交环比可能还会明显提升，二手房市场亦会出现起色，挂牌价格上涨的城市个数将逐步增加。

万科不仅已经作出判断，还开始行动起来了。最近，万科在东莞以区域地王价，拿下了东莞南城街道的一宗地块，就是佐证。

本号认为，这个预测大体还是客观正确的。这一点，本号在之前的文章中也说过很多次。

本号认为：

当下的楼市成交量已经见底，各城市除了北上广深外，其余中心城市的限购大门基本已经敞开。最主要的因素，是疫情基本得以控制，流动性基本释放，而宏观经济大环境也在改善之中。

在这种背景下，房地产的边际成交正在改善。当然，由于市场已经进入了黑铁时代，再加上人口拐点已经出现，城市化已经进入了后半程，所以成交量即便开始爬坡，也回不到鼎盛时代。

本号的观点是，对下半年的楼市，总结一句话就是：

如果没有黑天鹅出现，商品房成交量会逐渐好转，开始缓慢爬坡，但很难回到鼎盛时代。楼市“春风得意马蹄疾”的时代，已经一去不复返。

03 | 成交量开始爬坡，但难回鼎盛时代

基于楼市已经筑底，开始爬坡的判断。逻辑如下：

目前的大环境正在改善，经济在恢复，这种背景下，大众的收入下半年会有一定程度好转。

再加上当下大多数中心城市已经敞开了大门，并通过降低收入、降税、降利率等方式，吸引购房者上车。

这种背景下，成交量会逐渐改善，基本上是大概率事件。

市场成交环比开始上涨，也是最有力的佐证。

根据贝壳研究院披露的数据显示，5月份与6月份重点50个城市的成交量环比都在增加，环比增幅分别是14%、25%。

难回鼎盛时代的逻辑在于：

一方面，收入水平与高房价的矛盾仍在，购买力仍偏弱，需要逐渐恢复。

另一方面，目前人口拐点已经出现，城市化进入了后半程，城市化的人口红利大不如前。其中最关键的，就是人口拐点已经出现。

七普时期，内地31个省市中还只有6个省与自治区人口减少，而到2021年年末，有16个省市常住人口减少。其中多个省市，都是首次出现人口下滑现象。

在这种大背景制约下，一方面中心城市商品房成交量不可能再出现过去大卖的局面，房价也不可能再出现大幅波动的局面。

而另一方面，会出现更多人口流失的三四线城市，会有更多名不见经传的三四线小城市房价鹤岗化。

在前几天写的文章中，已经介绍了，目前已经有甘肃酒泉下面的玉门市、宁夏石嘴山、黑龙江七台河、黑龙江伊春、新疆吐鲁番、甘肃张掖、辽宁铁岭、青海海西、辽宁朝阳、吉林白城等等城市，都已经鹤岗化。