对于房企来说，如今融资持续收紧，调控政策不断发酵的多重激荡下，真正能解决公司现金流问题的始终是加快去货，提升销售回款。

碧万恒均破4500亿，千亿房企达22家

秋天，本应为收获的季节，可接连三两市场调控政策，使得地产行业增添了几分秋意。“观点指数·2019年1-9月中国房地产企业销售金额TOP100”显示，走过四分之三的年度旅程，今年1-9月房企的合约销售总规模增至82316.22亿元，环比增长16.12%，环比增速与上月基本持平；与去年同期相比，同比增长18.31%，增速较去年同期下降近24%。

1-9月份，销售额达千亿元的房企已达22家，较上月增加了3家。Top5、Top10、Top20、Top50房企的销售额门槛再次提升，分别为3490亿元、1745亿元、1005亿元和490.81亿元，分别同比上升14.59%、15.79%、14.4%和37.65%。

来源：观点指数整理

TOP5房企依然是碧桂园、万科、恒大、融创和保利五座大山，不同的是本月融创“逆袭”，1-9月累计合约销售额超出保利206亿元，TOP5门槛换由保利当值。与上个月保利高于融创的33.79亿元相比，差距逐渐拉大。

房企间合约销售你追我赶，为了抓住销售时点，一些房企在近期掀起了一波“折价”潮，希望能以价换量。今年8月，中国恒大率先开展了“全员营销”，员工们纷纷转发楼盘促销信息，截至9月底，中国恒大已经达到4530.7亿元销售额，完成了6000亿元目标的75.51%。

对于房企来说，融资持续收紧，再加上调控政策不断发酵的多重激荡下，真正能解决公司现金流问题的始终是加快去货，提高销售回款。

销售回暖，投资增长持续回落

尽管有业内人士点评今年的“金九银十”会成色不足，但从销售情况来看，市场的确有回升的趋势。

国家统计局数据显示，2019年1-8月份，商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降12.8%。商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月份收窄0.7个百分点。其中，住宅销售面积增长0.6%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.9%。

来源：国家统计局、观点指数整理

单月来看，8月单月全国商品房销售额为1221.6亿元，同比增长10.05%，同比增速较7月单月上升0.28%。环比观察，8月单月全国商品房销售环比下跌2.04%，较7月的环比下跌34.14%上升了32%。

来源：国家统计局、观点指数整理

整体来看，8月销售的回暖，和房企的销售节奏加快有很大关联。为了完成或追赶全年销售目标，不少房企加大推货力度，抢收销售规模。

从“观点指数·2019年1-9月中国房地产企业销售金额TOP100”榜单来看，这种销售回暖在9月也得到延续，100强房企9月单月的合约销售为11305.9亿元，环比8月单月上升29.65%。

销售回暖的同时，可以看到房企的投资相对谨慎，2019年1-8月投资增长持续回落。

自5月份银保监会下发23号文开始，经过几个月的发酵，多项调控政策威力逐步显现。国家统计局数据显示，1-8月房地产投资完成额84589.06亿元，累计增长10.5%，增速较1-7月下跌0.1%，连续4个月下跌至年内最低；1-8月全国房地产投资同比上升10.55%，增速同比基本持平。

来源：国家统计局、观点指数整理

从单月来看，2019年8月，全国房地产开发投资11745.94亿元，同比上升10.5%，增速较7月的8.49%上升了近两个百分点。整体来看，2019年初至今房地产投资仍然保持了较强的韧性。

到位资金增速放缓，“谨慎拿地”成主旋律

国家统计局数据显示，2019年1-8月份，房地产开发企业到位资金113723.66亿元，同比增长6.6%，增速较1-7月份回落0.4个百分点，这是自今年4月份以来到位资金连续第四个月增速下降。其中，国内贷款17322亿元，增长9.8%；利用外资81亿元，增长1.3倍；自筹资金36036亿元，增长3.1%；定金及预收款38377亿元，增长8.3%；个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。

来源：国家统计局、观点指数整理

今年初，房企的融资规模略有回暖，不过大多依旧“旧债新还”，资金并未如外界所预期的大量流进房地产。2019年即将迈进第四季度，接连的融资收紧信号，使得长期高杠杆运营的房企在资金上开始抓襟见肘，不少房企表示将在2019年下半年减少土地市场上的动作，更加聚焦于推盘去化，预计全国房地产投资增速仍将持续回落。

到位资金持续收紧，土地市场上也如期“入秋”。国家统计局房地产开发投资完成额数据显示，截止2019年8月，土地购置费累计为27570.73亿元，累计增长21.9%，但是累计增速连续第五个月下降。自2019年4月起至8月，全国房地产土地购置费用增速分别下降2.9%、2.5%、3%、2.2%、0.1%。

如果看回房地产土地开发，今年1-8月房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月份收窄3.8个百分点；土地成交价款6374亿元，下降22.0%，降幅收窄5.6个百分点。

由此可见，房企对于土地市场还是相对谨慎，不再疯狂跑马圈地。一些手上已拥有充足货值的房企，接下来的策略将以销售、回款为主，增强现金流，做好抵御市场“寒冬”的准备。

对于仍有规模需求的房企，预计将继续保持理性、谨慎的拿地策略。后续土地市场以“稳”为主，成交量价还有小幅调整的可能性。