我们生活在一个广告泛滥的时代,行走在公共场合,各式各样的海报、展板、LED商业广告不胜枚举,而越来越多的人发现,这种情况连在自家的小区里也未能幸免。商业广告如何堂而皇之的进入小区?带来的广告收益又被谁占有了呢?

广州市内多个居民小区都被投放了电梯广告,多数居民表示却对此并不十分敏感。广告收益去了哪里更是不得而知,而多数小区物管则表示“钱都用在小区建设上”,至于账目明细,他们不愿公开。

事实上,城市小区不仅有居住功能,居民作为潜在的客户群体,经济价值极大。譬如户外广告,不少藏身闹市的小区,户外广告价值高,一年能收不少钱,这些钱也往往流进物管腰包。此前,国内也有小区业主与物管较真,追问小区户外广告收入去处,甚至闹上法庭。比如占用小区道路、绿化用地等公共场地,或利用一些产权不明晰停车位提供停车服务,物管向车主收取的停车费,多半也“袋袋平安”。甚至,停车费想提就提,态度生硬,根本不考虑业主感受,冲突时有发生。再如利用小区会所、公共用房进行经营或对外出租,收益也往往成为“糊涂账”。

而对这部分收益,法律并不糊涂。根据《物权法》相关规定,小区外墙、电梯等共用设施设备属于全体业主共同所有,业主享有共有和共同管理的权利。因此,相关广告收入也应全部归业主所有。包括占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位,亦属全体业主共有。不久前沈阳一起案件与之类似,一小区物管私自占用26万余元小区广告收入,被业主告上法庭。最终,法院依法判决26万元广告费归全体业主共有。

如此看来,法律边界如此清晰,物业非法牟利的现在为何仍然屡见不鲜?这与物管行业不规范、外部监管不到位、业主权益保障难等都有关系。与物业管理公司相比,业主这个主体在法律常识和维权能力上都处于弱势地位。主要原因有三点:一、从全国范围来看,成立业主委员会的小区并不多,分散的业主无法与物管平等对话;二、零散维权成本高、收益小,不符合成本核算;三、就算成立了业主委员会,它的作用依然受到极大局限,因为不是法人,不能成为民事诉讼主体。

因此,在小区公共权益上物管和业主都要明确自身权利和义务。在小区广告问题上,权利要厘清,账目要算清。业主与物管是雇佣关系,也应该是平等关系,相互尊重、相互成全才能和谐共处。