对一个行业的头部企业来说,仅仅保持财务稳健是不够的,要在周期波动中保持定力、在业绩下滑期拿出解决方案、稳定投资者与从业者的信心,这便是万科今天背负的责任。

从2007年提出“拐点论”、2018年判断“白银时代”已经到来、再到近期称房地产步入“黑铁时代”,万科对行业的认知与研判,一直备受关注。最新公布的2021年度业绩,再次将房地产的周期变迁、以及巨变中万科的处境,推到镁光灯下。

数据显示,在过去的2021年,万科实现合同销售金额6277.8亿元,营业收入4528.0亿元,归属于上市公司股东的净利润225.2亿元;期末持有现金1493.5亿元,净负债率29.7%长期处于行业低位,整体财务盘面保持稳定健康。

但是,万科正面临上市31年以来,第三次净利下滑。这虽然是行业大势,然而作为头部企业,万科被寄予了更多期待。当下的利润下滑幅度,让投资者哑然,也让万科董事会主席郁亮称:交出这样的成绩单,我倍感压力,内心充满紧迫感。

毫无疑问,“黑铁时代”对每家房企而言,都是残酷而现实的。身处时代大潮中,万科直面当下业绩现状,同时坦诚与投资者交流,给出未来的发展方向。

随着房地产环境逐步转暖,万科开发业务保持在第一阵营、经营类业务形成新的利润蓄水池、拥有坚实稳健的资金盘面,都是其业绩“止跌企稳,稳中提升”的坚实基础。

万科2021年的“得与失”

作为一家地产龙头,万科在过去的2021年,成绩单的首要底色仍是稳健。

报告期内,万科实现销售面积3807.8万平方米,销售金额6277.8 亿元,在全国商品房市场的份额约3.5%,销售金额在武汉、成都、南京、郑州等 20 个城市位列第一,在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明等 18 个城市排名第二。

反映在营收方面,去年万科实现营业收入 4528.0 亿元,同比增长 8.0%。分业务类型看,期内营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4299.3 亿元,占比 95.0%;来自物业服务的营业收入为198.3 亿元,占比4.4%。

保持庞大的规模体量之余,万科的财务状况一如既往安全,“三道红线”指标符合“绿档”要求,净负债率仅29.7%;有息负债总额2,659.6 亿元,其中长期负债占比提高至 78%,短期借款和一年内到期的有息负债约586.2 亿元,占比为 22.0%。

截至报告期末,万科持有货币资金1493.5 亿元,远高于一年内到期的流动负债的总和 586.2 亿元,且连续13年保持经营性现金流净额为正,综合融资成本为 4.11%。

稳健且安全,已是万科多年的经营底色,但这并不能达到投资者的心理预期。报告期内,万科实现归属于上市公司股东的净利润225.2 亿元,同比减少 45.7%;每股基本盈利 1.94 元,同比减少 46.5%;全面摊薄的净资产收益率为 9.6%。

地价攀升、新房限价、盈利收窄,是地产行业近年的发展趋势。在宏观环境因素影响之外,万科直面问题、坦诚解剖,向投资者解释了利润下滑的原因。

郁亮在《致股东》中称,从财务层面看,2021年万科净利润下降源于三方面,包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

其中,毛利率下降是财务层面的主要影响因子。2021年万科整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点,扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%。

“近几年来,土地市场竞争激烈,对行业毛利率水平造成明显影响,尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但未能坚决摆脱高增长惯性。”郁亮称,土地争夺愈演愈烈时,部分城市的投资追高冒进,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

同时,因按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少,2021年投资收益下降69亿元。去年下半年尤其四季度以来,市场明显下行,公司对部分项目、个别股权投资等进行减值,合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

对此,郁亮向股东诚恳表达歉意,其去年收入也同比降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度,郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。

在此之上,郁亮进一步反思了公司的管理方式。“充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障,在追求效率优先的高速增长阶段,这一机制能更快地响应市场、捕捉机会,最大程度地释放前线战斗力。但随着近年来业务复杂度提高,市场竞争日趋激烈,城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升,影响了整体业绩。”

这份解释清单,不回避问题、不含糊其辞,不仅反映了万科去年业绩的“得与失”,也是当下房企普遍面临之问题的写照。

“止跌企稳”的底气

直面问题后,万科要做的,是拿出实实在在的方法,为业绩注入“强心剂”。郁亮称,万科今年的工作任务有八个字“止跌企稳,稳中提升”,万科有信心完成止跌企稳,而信心来自于两个外部基础和三个内部基础。

从外部环境看,政策与行业都在释放积极理性的信号。当下,有利于市场稳定的政策不断出台,房地产行业正逐步回归常态,过高的利润率、过低的利润率都不可持续,房地产行业的平均利润率水平将向社会平均水平回归。

行业方面,高速工业化、高速城镇化重要推动力行近尾声,但并不意味着住宅需求的消失。区域集约发展取代普遍性农村人口向城市转移,新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡,未来,住宅开发依然是重要的经济活动之一,也是万科现在和未来的主要业务。

回归到万科自身,支撑万科业绩企稳回升的底气,在于其开发业务的稳健龙头地位、经营类业务逐步贡献利润、以及安全强大的资金盘面。

据悉,去年万科改变了拿地的模式,从分散改为集中管控,额度也不再做切分,统一进行总体把握。同时,提高对项目盈利水平的要求、对操盘团队能力的要求,这些举措将转化成实实在在的盈利贡献,通过管理红利来提高整体回报。

2021年,万科获取新项目148个,目前手中有1亿平方米的在建资源、4000万平方米左右的土地资源储备,可满足未来2~3年的开发需要。加上7100亿的已售未结收入,相当于其2021年结算收入的1.6倍,可为其盈利提供重要支撑。

与此同时,万科净负债率长期处于低位,“三道红线”全部“绿档”,信用评级行业领先,这让万科有了更多的投资选择,是其业绩发展最重要的基础。

在这两个盈利支撑因素之外,万科对经营业务的持续投入,也已步入收获期。

过往,在探索新业务领域的时候,万科不可避免交了一些“学费”,但现在学费基本付完了,即使用成本法计算,今年非开发业务加在一起,也将对集团报表形成正向的贡献。不仅如此,万科的经营类业务正形成盈利蓄水池,持有型物业迎来发展的春天。

以万物云为例,3月30日,万科分拆万物云境外上市获得中国证监会受理。该板块去年实现营业收入240.4 亿元,同比增长 32.1%,其中社区空间服务收入 134.6 亿元,商企和城市空间服务收入 87.2 亿元,AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入18.6 亿元。

万物云CEO朱保全表示,万物云作为城市服务商,已经呈现了一个良好的发展势头,目前已拥有超过40个项目,并且在2021年增长势头非常迅速,说明业务已经非常成熟。分拆万物云上市,是为提高其综合实力,不会以捕捉资本市场窗口为主要考虑因素。

对万科的其他业务,郁亮给出了一组数据:物流业务在高标仓方面处于行业领先,冷链全国第一,过去三年复合增长率达到52%;长租公寓业务过去三年复合增长率超过40%;商业平台印力过去五年的复合增长率20%,且发展空间均保持快速增长。

万科认为,如果只看经营收入和利润,这些业务很难达到房地产开发的同等规模,但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降,这些业务因能产生稳定现金流,以其为对象的长期股权投资开始增加,公司的投入收益将逐步体现,形成对业绩的支持。

“开发业务仍是万科最主要的业务,但如果没有经营服务类业务,支持万科未来更好发展,这件事情是做不到的。”郁亮说,2021年可能就是开发业务的天花板,增量变少时,存量机会越来越多,经营服务空间越来越大,这是其看好的重要原因。

在拿出切实方案的同时,为提振投资者信心,万科推出回购及分红派息方案,公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购,分红比例拟由2020年的35%跃升至50%,合计拟派发分红112.8亿元,是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

同时,公司管理层将主动增持,并下沉到业务前线。据悉,万科已取消集团合伙人层级,郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官,研究解决客户层面所反映的关键问题,总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人,承担长租公寓业务的经营管理责任。

未来,尽管总人口即将面临拐点、城市化率已经在趋缓,但房地产行业仍是超十万亿的市场,常做常有、常做常新,这门古老的生意仍是万科的主战场。在过往两次下滑后万科都取得了进一步发展,在历史第三次下滑的路口,已承诺企稳回升的万科能否再次穿越周期?