内地地产巨头万科突然出现股债双杀的情况。在恒大被清盘，碧桂园也资金出现问题的情况下，万科出现的一点消息都可能牵动市场那颗敏感的神经。

当年王石还在万科的时候，他就曾经说过，想要学习香港地产巨头新鸿基的发展模式。可是如今王石都退休了，万科还是万科，还是无法成为新鸿基。那么被王石推崇备至的新鸿基地产到底有什么能耐呢？

在新鸿基地产刚刚公布了财报上，也是让我们看到第一地产豪门的实力。郭得胜家族三代人打造了世界第一的地产公司。我们看看新鸿基地产的财报，你就知道这家公司到底有多了不起了。

新鸿基地产最新财报显示，过去半年他们仅租金收入就达到了124亿，其中内地租金收入近29亿，香港租金收入是近90亿。

另外公司手握6069亿的净资产，同时负债率也又只有2成多。这是什么概念？以碧桂园为例子，他们的总资产是1.7万亿，可是总负债是1.4万亿，看着有3千亿的净资产，可是负债率却超过了80%。

新鸿基为何有这么多的净资产，那就是得益于他们在香港、内地大量的商业物业，仅仅是在内地，他们就有12个已经开业的商业地产项目，几乎每一个都是在一二线城市的核心位置，比如说广州的天环广场、上海的IFC、南京的IFC等等。另外他们还有6个项目即将开业。

在香港他们更是有20多个项目已经开业，其中包括了国金中心跟环球贸易广场这样的超级地标项目。另外位于九龙高铁站的上盖商业项目也已经被他们拿下了，光是地皮的售价是高达400亿。他们在上海徐家汇的ICC项目，总计投资就在500亿左右。

新鸿基这家公司核心业务就是房地产跟商业地产，这是他们跟内地所有地产公司都不一样的地方。在内地很少有公司可以同时把这两个生意做好，比如说万科、碧桂园、恒大这些都侧重于房地产。万达则是侧重于商业地产。

做商业地产其实比做房地产难非常多。因为商业地产是一个重资金，为何回本周期非常长的产业。很多商业地产项目，回本周期都是在30年左右，这也就决定了，搞商业地产扩张速度是非常慢的。

国内所有的地产公司都是一个问题，那就一追求规模就死掉。不管是搞房地产还是商业地产都是如此。万达为何搞到最近一直在卖资产，还是因为负债率太高，现金流太紧张的问题。

新鸿基可以发展到如今的成绩，也不是一天两天就做到。新鸿基资金已经有70多年的历史了。上世纪50年代的时候，郭得胜在香港跟李兆基、冯景禧一起合作，开始进入了地产领域。

最初他们的资金有限，只是收购一些旧楼，拆掉重建，然后再出售。慢慢积累了一些资金之后，他们才慢慢做大。60年代的时候，香港经济动荡，他们趁机抄底楼市，买下了大量的地皮跟物业。60年代末期，香港楼市回暖，他们的生意一下就扩大了好几倍。这个时候他们也选择成立新鸿基地产，并且在1972年成功在香港上市。

70年代到80年代，香港经济稳步上涨，房地产也是成为了香港众多产业中发展最快的。因为香港一直执行的有限的土地供应政策，因此地价飞涨，楼市也是飞速上涨。加上香港特殊的地理位置，于是香港经济迎来了黄金时代。

在房地产赚大钱的时候，他们也没有盲目扩张，而是把赚到的利润持续投入到商业地产上面，买地盖楼收租，增加租金收入。因为租金收入才是最稳健的。房地产最大的劣势就是一次性买卖。

一个项目做完了，利润就完了，不可持续。同时郭得胜、李嘉诚等项目富豪早就判断了，香港楼市是基于一个特殊政策，如果政策改变了，那么香港楼市的情况就会改变。

于是新鸿基也在90年代就开始到内地发展。可是他们在内地发展也是非常稳健，30年过去了他们在内地也就建成了12个项目而已。万达才20年时间就发展了400个万达广场。可是如今新鸿基如今依然是稳扎稳打，这就是他们厉害的地方。

他们只做核心城市的核心位置，不断把项目做得更好，让项目的租金持续上涨，这才是真正做地产的思路。