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“成大事者,不纠结。”站在人生高峰的孙宏斌,4年前有人特意为其立传,不纠结背后的“果敢、坦诚、义气甚至豪赌”等个性特质,被总结得很鲜明。
无论是2017年接盘13个万达文旅城,还是拿150亿元驰援山西老乡贾跃亭的乐视,前者救了王健林,自己也捡了大便宜,但投资乐视被赔得欲哭无泪,甚至公开自称“很傻逼”。但他,就是这么一个“耿直BOY”。
今年5以来,融创困于市场低谷,过去曾是别人的白衣骑士,但孙宏斌自己迟迟等不来援手。苦撑半年后,房地产金融政策迎来惊天大反转。
11月以来,金融救市先救房企成为最强音,三箭齐发(信贷、发债和股权融资),让民营房企老板重整旗鼓,精神抖擞起来。这其中,应有坊间许久未露面的孙宏斌。
风起于青萍之末。对出险的融创而言,一场破局正在悄然裂变,寻找突破口。
近日,国家工商信息披露,泛海建设89.7%股权分别由中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心接受,持股比分别是64.7%、25%,融创降到只持股10.3%。
今年10月份,坊间曾传闻融创中国、中国华融、中信信托和上海浦发银行曾签协议拟合作重组上海董家渡项目,中国华融向融创提供流动性支持最高可达80亿元。
如今看来,融创在更高层面上得到了两大央企背景的信托、AMC注资支持,从而获得了更大的“复活”翻身机会。
围绕上海董家渡项目,按合作协议,中国华融、以上海浦发银行为首的6家银行组成银团、中信信托等合作方联手对上海董家渡项目注资增量资金将超120亿元。
“专业的人,干专业的事儿。”在盘活上海董家渡项目上,各司其职,华融联合银团、信托负责项目融资,且华融还负责监管,融创主抓操盘且继续融创品牌。
这些豪华“金主”退出时,华融、银团享有偿债优先权,融创虽保留未来回购项目公司股权这一权利,但既是权利也是义务,前提是偿还完此次所有金主的融资。
俗话说,“一招落,全盘皆活”。从上海董家渡项目“豪华”阵容120亿元注资看,当前,整个融创逆风翻盘的机会大增。
三年前,颇讲义气的孙宏斌看到老友卢志强深陷债务泥沼,就让融创斥资149亿收购泛海建设,解救之余也获得了上海董家渡、北京泛海国际两个堪称顶级豪宅项目。
2020年,融创取得合同销售金额约5752.6亿元,同比增幅3.4%,虽未完成全年6000亿元目标,但销售额创历史新高。该年8月起,严控房企融资的“三道红线”出炉,这已是一个明显的信号,即“高杠杆很危险”。
进入2021年,“22城”首次试点“双集中”供地,意在为土地市场降温,难以理解的是,债务率本就很高的融创吃错了药似的,上半年高频溢价拿地,耗资约千亿。
再有就是,孙宏斌对云南、四川等西南文旅市场押注过大。有描述说,整个2020年,孙宏斌在西南区域:待了91天,去了70多次。
随着2020年下半年楼市急转直下,文旅地产首当其冲,难以快速周转就意味着大量资金被套。
逆市拿地过猛叠加文旅地产被套,使融创自今年以来陷入资金链危局,尤其是千亿拿地,似乎更为凶险。
回头看,当时像万科、龙湖、金地等优质民营房企都很克制,融创当时应该说算是战略误判,融创西南一把手商羽等多个区域封疆大吏也随之被换,组织架构也被重组。
战略收缩还未彻底完成,融创资金链风险就提前到来。今年5月,融创官宣一笔明年10月到期的7.95%美元优先票据利息无法按期兑付,引发违约爆雷。
回想融创2021年中业绩会上,孙宏斌曾信誓旦旦地说, “除了我们以外都有可能暴雷”,一语反向成谶。随之而来的是,融创中国股票停牌,2021年报难产,多个文旅城股权被卖,等等。
除了惋惜,外界对融创仍颇有好感,认为这是一家好公司。除了对公司员工比较好之外,融创的产品在业内仍备受好评,目前只是遇到了流动性风险,大量资产集中在一二线,本身质量都很不错。
即便是文旅,融创也引入了地方实力国资,比如今年4月份,环球融创会展文旅集团、环球中军文旅开发公司与四川旅投集团签署合作协议,针对应就是号称具有国际知名IP的融创四川“乐高乐园”超级项目。
今年5月份,与其他出险房企一样,融创对境内债也积极寻求展期,为自己赢得更多腾挪的时间和空间,比如“20融创01”展期18个月清债。
11月中旬,坊间传闻融创正在筹备对境内公司债整体重组,规模合约154亿元。赶在当前金融监管层“三箭齐发”(信贷、发债、股权融资)的房企融资宽松窗口期,融创翻盘胜算无疑明显增加。
11月底,融创中国公告预期2021年归母净利同比下降约207%,核心净利同比下降约184%。 相比此前预告披露,经修正后的数据明显下调了预期。
预期业绩大幅下跌背后,主要是融创对开发物业、应收款项及对外担保预期信贷亏损,文旅城建设及运营业务板块商誉及相关长期资产减值集中拨备等。
既然是减值拨备,就意味着可以拨来也可以拨去,也就是说,一旦市场回暖,资产价值提升了,信用恢复了,还可以回拨,对公司利润将是正向影响。
从年内销售规模看,融创债务出险虽对其销售有明显影响,但并未“伤筋动骨”,使其像恒大等房企一样几乎已彻底出局。
据克而瑞监测披露,今年前11个月,融创全口径销售额1611亿元,排名第10位,对应权益销售额929亿元,排名第14位。
应该说,融创年内销售额的权益比率有所降低,这应该跟其牺牲、让出部分项目股权密切相关,但牺牲换来的是,融创保住了规模和行业地位,盼来了房企融资大拐点。
外界期待,大家喜爱的那个老孙,能像上一次从顺驰成功突围一样,继续带领融创从低谷快速脱困,迎来人生的第三次不平凡。