6月19日,95岁的李嘉诚现身广州。视频中的他,精神矍铄,笑容满面。

此刻,李家与两家广东房企的交易,也扑朔迷离。

市场消息称,李嘉诚缔造的长实集团,有意接盘香港豪宅项目“凯玥”。

这笔买卖的契机是,为凯玥提供贷款的债权银团,已计划出售这笔贷款的多数权益,长实为潜在买家之一。

凯玥货值超过300亿人民币,由房企龙光、合景泰富共同持有,两家以项目作为抵押,从汇丰、渣打等银行获取102亿港元的贷款,用于项目开发。

这也是6年前李家竞标失败的项目。

自从两家先后出险,未能按期偿付债务,凯玥即面临摆上货架的可能。

一旦李氏家族接盘,凯玥债权方重组,可能牵动龙光、合景泰富的命运,两家合计总资产超过4200亿。

300亿豪宅

凯玥项目,曾见证民营房企驰骋香江的高光时刻。

其位于香港港岛南区鸭脷洲,位置优越,背山面海。规模较大,可建总楼面逾76万平方呎(约7万平方米),为港岛区少有的大型市区住宅。

2017年该地块招标时,龙光与合景泰富联手,以约168亿港元的总价拿下,打破当时香港单幅土地总价纪录。

项目定位为半山海景豪宅,共打造了6座住宅大厦,含295户,总销售面积67.3万平方呎,每户1393至3635平方呎(1平方呎约合0.093平米),以四房户为主,户户向南。

精心打造5年,2023年1月首批入市。参考出售价格,凯玥单价约5万港元/平方呎,总货值约336亿港元,约合人民币307亿元。

龙光、合景泰富的项目持股比为5:5,所占权益销售资源各一半。

对于钱紧的两家而言,若凯玥去化顺利,能为清偿债务提供不少资金。

可惜,凯玥未能成为救星。

中原地产数据显示,开盘至今,项目只卖出三套,单价在1.64亿至1.85亿港元之间,合计销售额约5.32亿港元。

可能去化太慢,银行们寻求转让债权,月初的消息称,其已与长实集团进行接触。

协纵管理集团联合创始人黄立冲向《21CBR》记者分析,债权方通常拥有项目的抵押权,理论上以拍卖或者其他程序,新的买家就能获得项目产权,即变相获得项目。

“接盘方拿到债权,可以再跟龙光、合景泰富谈判项目重组;如果房企不愿意,也可以直接清盘项目。”黄立冲表示。

后又有消息传出,银行暂未考虑出售凯玥的贷款权益,即再无更新。

《21CBR》就上述情况询问合景泰富,未获得正面回复。

难兄难弟

无论出售与否,凯玥项目的被动局面,暂时难以扭转,皆因两家开发商处境艰难。

以龙光为例,2022年8月,即宣布暂停支付5笔境外美元优先票据的利息,官宣违约。

之前,龙光集团董事长纪海鹏已嗅到危险气息,年初便开展资产盘活工作,9月之后,龙光未再出售资产,回笼资金有限。

同时,销售回血也不太顺利。

2022年,龙光的合约销售额为441亿元,同比缩水千亿元;据克尔瑞的数据,今年1-5月,全口径销售为120.6亿,依旧疲弱。

纪海鹏寄望于债务重组,以时间换空间。

其离岸债务重组则已推进一年,原计划今年5月初确定方案,现处于胶着状态。

据悉,龙光正与一组公募美元债持有人团体进行谈判,重组方案可能会纳入部分债转股选项,股权化部分约占30%。

更新后的重组方案,将在6月底提交给债权人。

合景泰富的状况,稍好些。

集团主席孔健岷苦撑到今年5月,才公告未能按期兑付,构成违约,涉及本息超过8亿人民币。

他们也在寻求境外债务的解决方案。

麻烦的地方在于,孔健岷去年展期美元债时,已将凯玥作为增信措施,承诺偿还贷款后的剩余现金流或新增融资,用于还债。

若李家接盘凯玥,项目有变,可能失去控制权,致使无法兑现承诺。

龙光和合景泰富两家企业,总资产超过4200亿,于纪、孔两人而言,凯玥均系核心的优质资产,关系债务重组,不容出现闪失。

目前,两家房企,均试图阻止债权行出售贷款。

6月上旬,龙光首席债务管理官保国武告诉离岸私募债持有人,只有项目开发才能提供现金流,用于偿债;如失去凯玥,龙光离岸债重组将变得非常困难。

这一复杂局面,增加了李嘉诚家族接手的难度。然而,只要债权行态度松动,其就掌握着主动权。

命运沉浮

凯玥的命运沉浮,是三家地产商攻守易势的缩影。

以龙光来说,其是业内有名的“黑马”型选手,窜升速度极快。

纪海鹏敢于高价抢地,借助高杠杆、快周转的模式,2015年至2021年间,龙光的销售额从205亿元增长至1400亿元。

6年前,他联手合景泰富,击败13家财团,拿下凯玥项目,其中即有本地开发商长实。

高光时刻,纪海鹏家族以670亿元的财富,入围2020年胡润百富榜单。

当楼市进入调整期,融资端口收紧,高负债率的龙光,扛不住债务压力,卷入流动性危局。

李嘉诚的长实,属于“老钱”,增长不快,体量上较为节制。

截至2022年底,总资产为5148亿港元,约为4700亿人民币左右,较缩表后的龙光、合景之和,高10%左右。

在财务上,始终稳健。

《21CBR》注意到,其资产负债率只有23.53%,银行结存及定期存款达612亿港元,借款总额为486亿港元,现金净盈余126亿港元。

况且,借款还款期摊分高达14年,1年内到期的借款只有25亿港元。

高歌猛进时,这种状态易被指保守;在变局时刻,李家越发主动,去年,即出手90亿港币,参与竞购大型民企在港总部大楼。

如今,纪海鹏、孔健岷暂停投资,未再拿地,核心要务在于走出危局。

对于李嘉诚,当前局面,恰是抄底优质资产的时机。即便凯玥拿不下来,也有其他机会。

“发展不忘稳健、稳健不忘发展”,李氏的长寿,是有原因的。